我国楼市在继2015年出现短暂沉寂后，在近期深圳、上海不断上涨的房价却频繁出现在大众视野，也不断撩拨着意向购房群体的神经。与此同时，去年年底召开的中央经济会议，已经明确的提出“去库存”是我国今年经济工作的五大任务之一。“房价疯涨”与“去库存”之间似乎存在着某种悖论，但是真的是这样吗？我们可以先来捋顺一下二者的关系。

　　首先，“去库存”已经是一个亟需解决的问题，全国政协委员、住建部专家委员会成员张鸿铭曾表示中国的库存规模约为66.72亿平方米，按照当前的消化速度，大约需要5.19年的消化周期。66.72亿平方米库存占用的资金规模约为40万亿。在这40万亿资金中，约有1/3为房地产开发商的自有资金，另外超过2/3部分为“债务”。如果库存问题得不到解决，那么开放商资金断裂的可能性就会大幅提升，从而将会引起一系列的社会问题。但是，这里的库存，主要指的是三四线城市。

　　其次，“房价疯涨”也是一个既定事实，但是这也是特指深圳、上海、北京等个别城市，排除这几个特例之外，我国二线城市的房价有升温，但并不疯狂，三、四线城市的库存压力巨大，也不存在大幅上涨的可能性。那么问题就来了，在房地产行业整体平缓发展的背景下，为什么这几个城市的房价出现了疯狂上涨？现在市场上普遍认为，忽然大量资金进入，是因为“首付贷”的出现，为购房者加杠杆。

　　这个看法笔者是认同的，因为购买者通过银行贷款买房本身就是一种加杠杆的行为，比如，一个购房者要购买一套价值为300万的房子，现在已经有城市的首付比例下降至2.5成，那么他只要支付75万就可以通过银行按揭购买，此时他的杆杠率为4倍。这是正常的情况，那么如何在正常基础上加杠杆呢？

　　第一种方式是，贷款杠杆加开发商垫资。开发商有时或为了促进销售，有时或为了快速回笼资金，会向购房者提供“首付分期”的方法，帮助购房者买房。在上例中，开放商提出，投资者可以先只交付首付款的三分之一，即25万，开发商借他50万（约定未来某个时间还款），让投资者拿着合同去银行申请贷款，此时，投资者的杠杆率为12倍。但是，这种方式容易被银行识别，而银行一旦识别通常会拒绝该楼盘所有购房者的贷款申请，因此对于开放商来说，资金回笼的风险较大，其规模较小。

　　第二种方式是，贷款杠杆加众筹、P2P、首付贷等高杠杆房地产理财产品。

　　从资产端来看，其原理和开发商垫资类似，只是资金来源是众筹、P2P、首付贷等非银行系房地产理财产品，但是有些理财产品为了追求高收益，对于购房者自有出资的要求会更低，这样购房者的杆杠率会被进一步放大。以“首付贷”为例，在无抵押贷款的情况下，“首付贷”最低可贷1万元，最高可以贷到房屋总价的20%。那么，在上例中，购房者75%的房款由银行贷款提供，20%的房款由理财产品提供，自己仅需提供5%，即15万的自有资金就可以购得价值300万的房产，其杠杆率为20倍。这就为炒房客提供了极其便利的炒房资金，而这种炒房方式一旦被发现，就会吸引更多的炒房客的加入，进而进一步推高房价。此外，这种方式有种天然的优势，就是银行很难识别购房者的资金来源，从而其规模可以在短时间内得到迅速的扩大。

　　从资金端来看，其做法较为简单，就是P2P等第三方平台通过发行理财产品公开募集资金，从而助力购房者的购买行为。那么该类理财产品为什么能在这么短的时间内扩张的如此迅速？笔者认为，最主要的原因在于“资产荒”和股市。一方面，随着我国经济结构调整进入攻坚阶段，前期累积的风险不断爆发，市场上的优质资产在减少；另一方面，央行自2015年就已经实施的是“实质上的货币宽松政策”，多次的降准降息已向市场注入了大量的流动性。根据普益标准采集的数据来看，自2015年以来，银行理财产品的收益率一路走低，收益率大概为4%左右，加之2015年下半年表现差强人意的股市，进一步缩窄投资渠道。在这个背景下，收益率大多维持在10%左右的P2P理财产品无疑让投资者眼前一亮。此外，首付贷产品也主要以一二线城市为主，投资者普遍认为该区域房价坚挺，不会跌价。因此，该类型理财产品也受到了投资者的热捧。

　　那么，我们来看一下该类型理财产品的风险情况。

　　首付贷的贷款利息根据期限长短不同而不等，一般半年期为6%左右，12个月则为8%~10%，2年期为10%~12%，三年期则在13%左右，加上各种的手续费等。如此计算，首付贷的贷款成本大约在年化20%。而目前市场上的首付贷产品主要以信用贷为主，购房者利用首付贷获得的资金并不会纳入征信体系，从而影响银行的房贷标准，容易造成风险隐藏。同时，杠杆系数过高会带来两个不利影响，一是风险触发壁十分薄弱，二是购房者的违约成本降低。继续上面的例子，如果购房者通过银行借30年期的225万的房贷，通过“首付贷”借款60万，那么购房者每个月不仅要向银行支付6250元的房贷，还要向P2P平台支付1万元的费用，那么购房者每个月的还款压力为16250元。

　　如果楼市增加速度下降，出现乏力，那么入场的资金将会迅速减少，从而进一步抑制房价的上涨。而当房价一旦达到顶峰，投机性投资者就会迅速出掉自己手上的房产，从而增加了房屋的供给。需求减少，供给增加，必然给房价带来极大的下挫压力。即使在政府出手稳住房价的最好假设中，也会出现“有价无市”的局面，而投机性投资者在无法迅速套现的同时，还要承受巨大的现金流压力。而一旦资金链断裂，风险必将爆发，由于自有资金太小，投机者选择违约的可能性就急剧上升。当这样的投机者集中爆发时，风险不仅会传递到银行，也会蔓延至P2P的投资者。到时，P2P直接跑路，投资者只能血本无归。

　　目前监管已经明确表态要严查此事，至少目前的风险还在可控的范围内。而对于我们普通投资者来说，要谨慎看待围绕房市高杠杆投机炒作包装出来的众筹、P2P等“首付贷”产品。投资的同时，也要注重本金的安全。

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